Mis à jour le 18 juillet 2026
La société civile immobilière (SCI) peut être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Ce choix change tout sur le plan comptable : une SCI à l'IR a des obligations allégées, tandis qu'une SCI à l'IS bascule dans une comptabilité de société commerciale, avec bilan, liasse et amortissements. Avant d'opter, il faut mesurer ce que cela implique — et anticiper le piège de la sortie.
Une SCI à l'IS doit tenir une comptabilité d'engagement (et non de trésorerie) : les produits et charges sont rattachés à l'exercice où ils sont acquis ou dus, indépendamment des encaissements — la même logique que la comptabilité d'engagement des entreprises commerciales. Elle doit produire chaque année :
Concrètement, la SCI à l'IS a les mêmes réflexes de clôture qu'une société commerciale : rapprochements, cut-off et provisions, cadrages.
Le résultat fiscal est déclaré sur le formulaire 2065-SD, qui synthétise le résultat et calcule l'IS dû. Il s'accompagne de tableaux annexes : au régime réel simplifié, les tableaux 2033-A à 2033-G ; au régime réel normal, les tableaux 2050 à 2059 (bilan, compte de résultat, amortissements, provisions, plus-values…). La liasse se dépose au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai pour les exercices clos au 31 décembre. Le fonctionnement est proche de celui décrit dans notre guide liasse fiscale 2026.
À l'IS, la SCI amortit le bâti (pas le terrain) et le mobilier : elle déduit chaque année une fraction de la valeur de l'immeuble, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable, voire l'annule pendant plusieurs années. C'est le principal attrait de l'option IS pour un investissement locatif : peu ou pas d'impôt sur les loyers pendant la phase d'amortissement.
Le piège de la revente. En contrepartie de l'amortissement déduit chaque année, la plus-value de cession est calculée sans abattement pour durée de détention, et les amortissements pratiqués viennent diminuer la valeur nette comptable, ce qui augmente d'autant la plus-value imposable. Une SCI à l'IS qui a beaucoup amorti peut donc supporter une fiscalité lourde à la sortie — là où une SCI à l'IR bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers avec abattements. L'option IS est en principe irrévocable : elle se décide avec une vision long terme.
La SCI à l'IS relève des taux de droit commun : le taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice (sous conditions : capital entièrement libéré, chiffre d'affaires ≤ 10 M€, détention à 75 % au moins par des personnes physiques), puis le taux normal de 25 % au-delà. Les bénéfices distribués aux associés sont ensuite soumis, à leur niveau, à la fiscalité des dividendes (flat tax de 30 %) — d'où une double imposition à intégrer au calcul.
L'IS favorise la capacité d'autofinancement pendant la détention (grâce à l'amortissement) ; l'IR est souvent préférable si l'objectif est de revendre à moyen terme avec une plus-value. Le bon choix dépend de la durée de détention envisagée, du niveau de revenus des associés et du projet patrimonial. Un simulateur aide à comparer les deux scénarios avant de trancher.
Tenir la comptabilité d'une SCI à l'IS, calculer les amortissements par composants et produire la liasse 2065 relèvent d'un travail de société commerciale, pas d'une simple déclaration de revenus fonciers. Chez ExpertComptable.ai, la comptabilité de votre SCI à l'IS est tenue automatiquement à partir des flux et des pièces, puis revue et signée par le cabinet inscrit qui supervise le dossier. Voir les tarifs.
Cet article présente des informations générales à jour à la date de publication et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les missions sont signées par un cabinet inscrit à l'Ordre des experts-comptables.